Der Vorvertrag beim französischen Immobilienkauf

Wer eine Immobilie in Frankreich kauft oder verkauft, muss wissen, dass sich das deutsche und das französische Immobilienrecht erheblich unterscheiden.

Ein wesentlicher Unterschied ist, dass das französische Recht außerhalb dreier Departements an der deutschen Grenze – Moselle, Bas Rhin, Haut Rhin – kein Grundbuch kennt; und auch in den drei genannten Departements entspricht das livre foncier nicht dem heutigen deutschen Grundbuch. Allerdings werden Rechte an Immobilien in Frankreich in Publizitätsregister eingetragen, die von den sogenannten services de la publicité foncière (früher bureaux de la conservation des hypothèques) geführt werden.

Überraschend und sehr gefährlich ist es für deutsche Immobilienkäufer oder -verkäufer außerdem, dass der Immobilienkaufvertrag für seine Wirksamkeit keiner Form bedarf und das Eigentum mit dem Abschluss des Kaufvertrags (bzw. dem in dem Vertrag angegebenen Datum) auf den Erwerber übergeht.

Gleichwohl werden französische Immobilienkaufverträge ebenso wie in Deutschland stets notariell beurkundet. Der Grund dafür ist, dass der Eigentumsübergang nur dann in das Publizitätsregister eingetragen wird, wenn er notariell beurkundet wurde. Die Eintragung in das Publizitätsregister wiederum ist Voraussetzung dafür, dass sich der Erwerber einer Immobilie gegenüber Dritten auf sein Eigentum berufen kann.

Die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags muss durch einen französischen Notar vorgenommen werden, da gemäß Artikel 710-1 Absatz 1 des Code civil nur solche Urkunden in das Publizitätsregister eingetragen werden, die von einem in Frankreich praktizierenden Notar (un notaire exerçant en France) errichtet worden sind.

Da der Eigentumsübergang in Frankreich mit Abschluss des Kaufvertrags eintritt, dies aber aus unterschiedlichen Gründen vielfacht nicht gewünscht ist – zum Beispiel ist zu diesem Zeitpunkt häufig die Finanzierung des Kaufs nicht gesichert – werden praktisch immer Vorverträge abgeschlossen, die einem in Form eines compromis de vente (zweiseitiger Vorvertrag) oder einer promesse unilatérale de vente (einseitiges Kaufverprechen) begegnen.

Doch beim Abschluss eines Vorvertrags ist äußerste Vorsicht geboten. Zwar tritt bei Unterzeichnung des Vorvertrags kein Eigentumsübergang ein. Die Parteien des Vorvertrags verpflichten sich jedoch, den Kaufvertrag zu den im Vorvertrag genannten Bedingungen abzuschließen. Mit Unterzeichnung des Vorvertrags wird also regelmäßig eine Einbahnstraße eingeschlagen, die fast zwingend zum Abschluss des Kaufvertrags führt.

Da ist es irreführend, dass der Vorvertrag keiner besonderen Form bedarf und häufig von Immobilienmaklern vorbereitet wird: trotz des scheinbar informellen Rahmens ist die Unterzeichnung eines Vorvertrags folgenschwer. Vor Unterzeichnung sollte der Vorvertrag deshalb sorgfältig geprüft werden.

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Achtung: Dieser Beitrag enthält nur allgemeine Hinweise und ersetzt keinesfalls eine Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder, spätere Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Sprechen Sie uns an!

Französische Erbschaftsteuer - Steuertarife (Steuersätze)

Die Steuertarife (Steuersätze) der französischen Erbschaftsteuer (droits de succession) und Schenkungsteuer (droits de donation) – beide zusammen als droits de mutation à titre gratuit bezeichnet – sind in Artikel 777 Code général des impôts (CGI, französisches allgemeines Steuergesetz) geregelt. Sie kommen, wie im deutschen Recht, nur auf das einen eventuellen Freibetrag (exonération, abattement) übersteigende Erbe zur Anwendung.

Artikel 777 CGI unterscheidet fünf Gruppen von Begünstigten: die Verwandten in gerader Linie (auf- und absteigend, also sowohl Kinder, Kindeskinder etc., als auch Eltern, Großeltern etc.), der Ehegatte bzw. der eingetragene Lebenspartner (partenaires liés par un pacte civil de solidarité), Geschwister, übrige Verwandte bis zum 4. Grad und Dritte. Der Ehegatte und der eingetragene Lebenspartner unterliegen aber nur der Schenkungssteuer; von der Erbschaftsteuer sind sie befreit, Artikel 796-0 bis CGI. Auf sie wird deshalb im Weiteren nicht eingegangen.

Für Verwandte in der geraden Linie und Geschwister werden Teilbeträge des Nachlasses unterschiedlich besteuert, ein jeweiliger Teilbetrag niedriger als der nachfolgende Teilbetrag (dazu sogleich). Für die übrigen Verwandten bis zum 4. Grad gilt ein einheitlicher Steuertarif von 55%, für Dritte ein einheitlicher Steuertarif von 60%.

Bei Geschwistern wird differenziert. Der 24.430 Euro nicht übersteigende (Teil-)Betrag einer Erbschaft wird mit 35% besteuert, der übersteigende Teil mit 45%. Die Besteuerung von Verwandten in der geraden Linie ergibt sich aus nachstehender Tabelle.

Zu besteuernder Teilbetrag Steuertarif
bis einschließlich 8.072 Euro 5%
Von mehr als 8.072 Euro bis einschließlich 12.109 Euro 10%
Von mehr als 12.109 Euro bis einschließlich 15.932 Euro 15%
Von mehr als 15.932 Euro bis einschließlich 552.324 Euro 20%
Von mehr als 552.324 Euro bis einschließlich 902.838 Euro 30%
Von mehr als 902.838 Euro bis einschließlich 1.805.677 Euro 40%
Von mehr als 1.805.677 Euro 45%

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Achtung: Dieser Beitrag enthält nur allgemeine Hinweise und ersetzt keinesfalls eine Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder, spätere Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Sprechen Sie uns an!

Peut-on renoncer à une succession allemande pour recevoir la réserve ?

En droit allemand comme en droit français, la réserve (Pflichtteil) sert à protéger certains héritiers contre des dispositions de dernière volonté à leur détriment.

La disposition centrale du droit allemand en matière de réserve successorale est le paragraphe 2303 du Code civil allemand (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Il dispose que les héritiers réservataires sont en principe les descendants, les parents et le conjoint survivant du défunt. Leur réserve est une créance contre les héritiers – car en effet, les réservataires ne sont pas des héritiers en droit allemand – qui s’élève à la moitié de la valeur de leur part successorale selon les règles de succession légale (ab intestat).

Dans ces conditions, quel intérêt de renoncer à une succession pour réclamer la réserve ? L’intérêt vient du fait que la part attribuée à un héritier dans un testament peut être significativement inférieure à sa part légale. Dans un tel cas, l’héritier peut avoir intérêt d’y renoncer, lorsque la réserve est supérieure à la part qui lui a été attribuée par un testament.

Le paragraphe 2303 alinéa 1, phrase 1 stipule : « Lorsqu’un descendant a été exclu de la succession par une disposition de dernière volonté du défunt, il peut réclamer la réserve aux héritiers. » L’alinéa 2 du même paragraphe dispose que le même droit appartient aux parents et au conjoint survivant du défunt.

Il en résulte qu’il faut avoir été déshérité, c’est-à-dire privé de tout droit dans la succession, par une disposition de dernière volonté, c’est-à-dire par testament. Celui qui est désigné dans un testament n’est pas déshérité et ne peut donc pas prétendre à la réserve.

Toutefois, la loi connaît deux exceptions à cette disposition. En vertu du paragraphe 1371 alinéa 3 du Code civil allemand, le conjoint survivant qui renonce à une succession peut prétendre à la réserve, outre la liquidation du régime matrimonial de la participation aux acquêts. Cette solution ne présentera cependant un intérêt que si les acquêts représentent la plus grande partie du patrimoine du défunt.

La deuxième exception est stipulée au paragraphe 2306 alinéa 1 du Code civil allemand : Un héritier qui est en même temps un réservataire et qui, en vertu d’un testament, doit supporter des charges, peut prétendre à la réserve, s’il renonce à la succession. La renonciation présentera alors un intérêt, lorsque les charges sont particulièrement lourdes et font que la part grevée de charges ait une valeur inférieure à la moitié de la réserve.

Il peut donc présenter un intérêt de renoncer à une succession pour réclamer la réserve. Avant de le faire, il conviendra cependant de bien analyser la situation. Et dans tous les cas il ne faut pas oublier que l’héritier a des droits dans la succession, alors que le réservataire ne dispose que d’une créance contre les héritiers dont la valeur peut être incertaine.

Vous êtes héritier d’une part dont la valeur est douteuse et vous envisagez d’y renoncer pour réclamer la réserve ? Contactez-nous. Nous analyserons votre situation pour vous permettre de faire le bon choix.

Le présent article ne donne que des renseignements d’ordre général. En aucun cas il ne saurait remplacer une consultation sur un cas concret. Le présent article expose le droit au moment de sa rédaction, les modifications ultérieures ne sont pas prises en compte. Prenez contact avec nous !

Le conjoint en instance de divorce dans une succession allemande

En Allemagne comme en France, le conjoint survivant est un héritier légal. En présence de descendants du défunt il hérite d’un quart et en présence de certains ascendants et collatéraux il hérite de la moitié. Dans tous les autres cas, il hérite la totalité, paragraphe 1931 du Code civil allemand (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). En fonction du régime matrimonial, la part du conjoint est augmentée ou le régime est liquidé avant la liquidation de la succession.

Il va de soi que le conjoint survivant n’hérite pas, lorsque les époux aient divorcé avant la survenance du décès. Dans un tel cas, l’époux divorcé n’est tout simplement plus le conjoint au moment du décès.

Mais qu’en est-il lorsqu’un époux décède avant que le divorce ait pris effet ? Dans certains cas, le droit allemand fait produire les effets d’un divorce avant même que celui-ci ait été prononcé. Le paragraphe 1933 phrase 1 du Code civil allemand stipule : « Les droits du conjoint survivant … sont exclus lorsqu’au moment du décès du défunt, les conditions d’un divorce étaient réunies et que le défunt ait demandé le divorce ou donné son consentement à celui-ci ».

Ainsi, le conjoint survivant perd ses droits dans la succession de son conjoint prédécédé alors même que les époux n’étaient pas encore divorcés au moment du décès, si les conditions posées au paragraphe 1931 phrase 1 du Code civil allemand sont réunies.

Or la définition des conditions du paragraphe 1931 phrase 1 du Code civil allemand pose difficultés : à quel moment peut-on considérer que le défunt ait « demandé le divorce ». Est-ce au moment où sa demande est reçue par le tribunal où à un autre moment ? Selon la jurisprudence, il faut que sa demande soit « litispendante », c’est-à-dire qu’elle ait été signifiée à l’autre conjoint au moment du décès.

Des dispositions similaires au paragraphe 1931 phrase 1 du Code civil allemand existent lorsque le conjoint survivant est désigné dans un testament unilatéral du défunt (paragraphe 2077 du Code civil allemand) ou dans un testament conjoint (paragraphe 2268 du Code civil allemand).

Toutefois, le fait que le conjoint n’ait pas de droits dans la succession de son époux précédé avant même que le divorce ait été prononcé ne signifie pas qu’il sera sans droits dans la succession de son époux prédécédé. Lorsqu’il aurait pu prétendre à une créance alimentaire (Unterhaltsanspruch) contre l’époux prédécédé, cette créance sera due, avec des limites cependant, par les héritiers, paragraphe 1586b du Code civil allemand.

Vous êtes en instance de divorce et votre époux qui avait sa résidence habituelle an Allemagne décède avant le prononcé du divorce et vous vous interrogez sur vos droits dans sa succession ? Contactez-nous. Nous vous assisterons dans la réalisation de vos droits.

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