Kategorie: Französisches Immobilienrecht

Der französische Immobilienkauf gegen Leibrente (vente en viager)

Der Kauf von französischen Immobilien gegen Zahlung einer Rente, kurz vente en viager genannt, stellt eine Alternative zum konventionellen Kauf einer Immobilie dar und kann letzterem je nach den Umständen vorzuziehen sein. Er wird deshalb hier in seinen Grundzügen dargestellt.

Die vertragliche Konstruktion eines Kaufs gegen Leibrente besteht im Wesentlichen darin, dass der Verkäufer für seine Immobilie nicht im Zeitpunkt der Veräußerung einen Kaufpreis, sondern vielmehr eine Rente erhält. Teilweise erhält der Käufer sofort die Nutzung der Immobilie, teilweise behält der Käufer den Nießbrauch (usufruit) oder ein Wohnrecht (droit d’usage et d’habitation).

Wesentliches Merkmal des Vertrags ist die Ungewissheit (aléa) über die Dauer der Zahlung der Leibrente. Ist dem Käufer bekannt, dass der Verkäufer in Kürze an einer Krankheit versterben wird, wird der Vertrag auf Antrag, der auch von den Erben des Verkäufers gestellt werden kann, durch ein Gericht annulliert. Ein solches Wissen wird vermutet, wenn der Verkäufer innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsschluss verstirbt.

Der Vorteil für den Käufer besteht zunächst darin, dass er in Raten zahlen kann, statt einen Kaufpreis aufwenden zu müssen. Je nach Lebensdauer des Verkäufers macht er ein mehr oder weniger gutes Geschäft.

Die Höhe der Raten wird unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie insbesondere dem Wert der Immobilie und dem Lebensalter des Verkäufers in der Praxis in der Regel anhand von Tabellen bestimmt. Oft tritt neben die Ratenzahlungspflicht die Pflicht zur Zahlung eines größeren Betrags bei Vertragsschluss, dem sogenannten bouquet.

Bei der Grunderwerbssteuer (droit de mutation immobilière) besteht kein Unterschied zum konventionellen Immobilienkauf.

Der Vorteil des Verkäufers besteht im Wesentlichen in einer steuerlichen Begünstigung der Zahlungen. Die Zahlung des bouquet ist komplett von der Einkommensteuer (impôt sur le revenu) befreit. Die Rente selbst unterliegt nur teilweise der Einkommensteuer, wobei der der Steuer unterliegende Teil der Rente abnimmt, je älter der Verkäufer bei der ersten Rentenzahlung ist.

Von der Grundsteuer (taxe foncière) ist der Verkäufer ab dem Verkauf ebenfalls befreit. Ob er die Wohnsteuer (taxe d’habitation) zahlen muss, hängt davon ab, ob er die Immobilie noch bewohnt, oder nicht.

Sie möchten eine französische Immobilie kaufen und Ihnen wird ein Kauf als „viager“ angeboten? Sie möchten eine französische Immobilie verkaufen, jedoch weiter nutzen? Sprechen Sie uns an, wir beraten und vertreten Sie gerne.

Ihr Rechtsanwalt für französisches Immobilienrecht in Hamburg.

Achtung: Dieser Beitrag enthält nur allgemeine Hinweise und ersetzt keinesfalls eine Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder, spätere Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Sprechen Sie uns an!

Der Vorvertrag beim französischen Immobilienkauf

Wer eine Immobilie in Frankreich kauft oder verkauft, muss wissen, dass sich das deutsche und das französische Immobilienrecht erheblich unterscheiden.

Ein wesentlicher Unterschied ist, dass das französische Recht außerhalb dreier Departements an der deutschen Grenze – Moselle, Bas Rhin, Haut Rhin – kein Grundbuch kennt; und auch in den drei genannten Departements entspricht das livre foncier nicht dem heutigen deutschen Grundbuch. Allerdings werden Rechte an Immobilien in Frankreich in Publizitätsregister eingetragen, die von den sogenannten services de la publicité foncière (früher bureaux de la conservation des hypothèques) geführt werden.

Überraschend und sehr gefährlich ist es für deutsche Immobilienkäufer oder -verkäufer außerdem, dass der Immobilienkaufvertrag für seine Wirksamkeit keiner Form bedarf und das Eigentum mit dem Abschluss des Kaufvertrags (bzw. dem in dem Vertrag angegebenen Datum) auf den Erwerber übergeht.

Gleichwohl werden französische Immobilienkaufverträge ebenso wie in Deutschland stets notariell beurkundet. Der Grund dafür ist, dass der Eigentumsübergang nur dann in das Publizitätsregister eingetragen wird, wenn er notariell beurkundet wurde. Die Eintragung in das Publizitätsregister wiederum ist Voraussetzung dafür, dass sich der Erwerber einer Immobilie gegenüber Dritten auf sein Eigentum berufen kann.

Die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags muss durch einen französischen Notar vorgenommen werden, da gemäß Artikel 710-1 Absatz 1 des Code civil nur solche Urkunden in das Publizitätsregister eingetragen werden, die von einem in Frankreich praktizierenden Notar (un notaire exerçant en France) errichtet worden sind.

Da der Eigentumsübergang in Frankreich mit Abschluss des Kaufvertrags eintritt, dies aber aus unterschiedlichen Gründen vielfacht nicht gewünscht ist – zum Beispiel ist zu diesem Zeitpunkt häufig die Finanzierung des Kaufs nicht gesichert – werden praktisch immer Vorverträge abgeschlossen, die einem in Form eines compromis de vente (zweiseitiger Vorvertrag) oder einer promesse unilatérale de vente (einseitiges Kaufverprechen) begegnen.

Doch beim Abschluss eines Vorvertrags ist äußerste Vorsicht geboten. Zwar tritt bei Unterzeichnung des Vorvertrags kein Eigentumsübergang ein. Die Parteien des Vorvertrags verpflichten sich jedoch, den Kaufvertrag zu den im Vorvertrag genannten Bedingungen abzuschließen. Mit Unterzeichnung des Vorvertrags wird also regelmäßig eine Einbahnstraße eingeschlagen, die fast zwingend zum Abschluss des Kaufvertrags führt.

Da ist es irreführend, dass der Vorvertrag keiner besonderen Form bedarf und häufig von Immobilienmaklern vorbereitet wird: trotz des scheinbar informellen Rahmens ist die Unterzeichnung eines Vorvertrags folgenschwer. Vor Unterzeichnung sollte der Vorvertrag deshalb sorgfältig geprüft werden.

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