Der Vorvertrag beim französischen Immobilienkauf

Wer eine Immobilie in Frankreich kauft oder verkauft, muss wissen, dass sich das deutsche und das französische Immobilienrecht erheblich unterscheiden.

Ein wesentlicher Unterschied ist, dass das französische Recht außerhalb dreier Departements an der deutschen Grenze – Moselle, Bas Rhin, Haut Rhin – kein Grundbuch kennt; und auch in den drei genannten Departements entspricht das livre foncier nicht dem heutigen deutschen Grundbuch. Allerdings werden Rechte an Immobilien in Frankreich in Publizitätsregister eingetragen, die von den sogenannten services de la publicité foncière (früher bureaux de la conservation des hypothèques) geführt werden.

Überraschend und sehr gefährlich ist es für deutsche Immobilienkäufer oder -verkäufer außerdem, dass der Immobilienkaufvertrag für seine Wirksamkeit keiner Form bedarf und das Eigentum mit dem Abschluss des Kaufvertrags (bzw. dem in dem Vertrag angegebenen Datum) auf den Erwerber übergeht.

Gleichwohl werden französische Immobilienkaufverträge ebenso wie in Deutschland stets notariell beurkundet. Der Grund dafür ist, dass der Eigentumsübergang nur dann in das Publizitätsregister eingetragen wird, wenn er notariell beurkundet wurde. Die Eintragung in das Publizitätsregister wiederum ist Voraussetzung dafür, dass sich der Erwerber einer Immobilie gegenüber Dritten auf sein Eigentum berufen kann.

Die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags muss durch einen französischen Notar vorgenommen werden, da gemäß Artikel 710-1 Absatz 1 des Code civil nur solche Urkunden in das Publizitätsregister eingetragen werden, die von einem in Frankreich praktizierenden Notar (un notaire exerçant en France) errichtet worden sind.

Da der Eigentumsübergang in Frankreich mit Abschluss des Kaufvertrags eintritt, dies aber aus unterschiedlichen Gründen vielfacht nicht gewünscht ist – zum Beispiel ist zu diesem Zeitpunkt häufig die Finanzierung des Kaufs nicht gesichert – werden praktisch immer Vorverträge abgeschlossen, die einem in Form eines compromis de vente (zweiseitiger Vorvertrag) oder einer promesse unilatérale de vente (einseitiges Kaufverprechen) begegnen.

Doch beim Abschluss eines Vorvertrags ist äußerste Vorsicht geboten. Zwar tritt bei Unterzeichnung des Vorvertrags kein Eigentumsübergang ein. Die Parteien des Vorvertrags verpflichten sich jedoch, den Kaufvertrag zu den im Vorvertrag genannten Bedingungen abzuschließen. Mit Unterzeichnung des Vorvertrags wird also regelmäßig eine Einbahnstraße eingeschlagen, die fast zwingend zum Abschluss des Kaufvertrags führt.

Da ist es irreführend, dass der Vorvertrag keiner besonderen Form bedarf und häufig von Immobilienmaklern vorbereitet wird: trotz des scheinbar informellen Rahmens ist die Unterzeichnung eines Vorvertrags folgenschwer. Vor Unterzeichnung sollte der Vorvertrag deshalb sorgfältig geprüft werden.

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Achtung: Dieser Beitrag enthält nur allgemeine Hinweise und ersetzt keinesfalls eine Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder, spätere Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Sprechen Sie uns an!