Schlagwort: Immobilie

Der Vorvertrag beim französischen Immobilienkauf

Wer eine Immobilie in Frankreich kauft oder verkauft, muss wissen, dass sich das deutsche und das französische Immobilienrecht erheblich unterscheiden.

Ein wesentlicher Unterschied ist, dass das französische Recht außerhalb dreier Departements an der deutschen Grenze – Moselle, Bas Rhin, Haut Rhin – kein Grundbuch kennt; und auch in den drei genannten Departements entspricht das livre foncier nicht dem heutigen deutschen Grundbuch. Allerdings werden Rechte an Immobilien in Frankreich in Publizitätsregister eingetragen, die von den sogenannten services de la publicité foncière (früher bureaux de la conservation des hypothèques) geführt werden.

Überraschend und sehr gefährlich ist es für deutsche Immobilienkäufer oder -verkäufer außerdem, dass der Immobilienkaufvertrag für seine Wirksamkeit keiner Form bedarf und das Eigentum mit dem Abschluss des Kaufvertrags (bzw. dem in dem Vertrag angegebenen Datum) auf den Erwerber übergeht.

Gleichwohl werden französische Immobilienkaufverträge ebenso wie in Deutschland stets notariell beurkundet. Der Grund dafür ist, dass der Eigentumsübergang nur dann in das Publizitätsregister eingetragen wird, wenn er notariell beurkundet wurde. Die Eintragung in das Publizitätsregister wiederum ist Voraussetzung dafür, dass sich der Erwerber einer Immobilie gegenüber Dritten auf sein Eigentum berufen kann.

Die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags muss durch einen französischen Notar vorgenommen werden, da gemäß Artikel 710-1 Absatz 1 des Code civil nur solche Urkunden in das Publizitätsregister eingetragen werden, die von einem in Frankreich praktizierenden Notar (un notaire exerçant en France) errichtet worden sind.

Da der Eigentumsübergang in Frankreich mit Abschluss des Kaufvertrags eintritt, dies aber aus unterschiedlichen Gründen vielfacht nicht gewünscht ist – zum Beispiel ist zu diesem Zeitpunkt häufig die Finanzierung des Kaufs nicht gesichert – werden praktisch immer Vorverträge abgeschlossen, die einem in Form eines compromis de vente (zweiseitiger Vorvertrag) oder einer promesse unilatérale de vente (einseitiges Kaufverprechen) begegnen.

Doch beim Abschluss eines Vorvertrags ist äußerste Vorsicht geboten. Zwar tritt bei Unterzeichnung des Vorvertrags kein Eigentumsübergang ein. Die Parteien des Vorvertrags verpflichten sich jedoch, den Kaufvertrag zu den im Vorvertrag genannten Bedingungen abzuschließen. Mit Unterzeichnung des Vorvertrags wird also regelmäßig eine Einbahnstraße eingeschlagen, die fast zwingend zum Abschluss des Kaufvertrags führt.

Da ist es irreführend, dass der Vorvertrag keiner besonderen Form bedarf und häufig von Immobilienmaklern vorbereitet wird: trotz des scheinbar informellen Rahmens ist die Unterzeichnung eines Vorvertrags folgenschwer. Vor Unterzeichnung sollte der Vorvertrag deshalb sorgfältig geprüft werden.

Sie benötigen Unterstützung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Frankreich? Sprechen Sie uns an. Wir sind Ihr Rechtsanwalt für Immobilien in Frankreich.

Achtung: Dieser Beitrag enthält nur allgemeine Hinweise und ersetzt keinesfalls eine Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder, spätere Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Sprechen Sie uns an!

Kosten eines Immobilienkaufs oder -verkaufs in Frankreich

Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich fallen, ebenso wie in Deutschland, neben dem eigentlichen Kaufpreis eine Reihe von Kosten an.

Wie in Deutschland werden Immobilientransaktionen häufig von Maklern (agents immobiliers) begleitet, die bei Zustandekommen des Vertrags eine Vermittlungsvergütung (provision) erhalten. In Frankreich ist weder die Höhe dieser Vergütung, noch wer sie zu zahlen hat geregelt. Üblich sind Provisionen zwischen 5% und 10%. Als Käufer muss man diese Provision in der Regel hinnehmen. Als Verkäufer kann es sich lohnen, unterschiedliche Angebote einzuholen, um dann das Günstigste auszuwählen.

Die für die notarielle Beurkundung anfallende Vergütung des Notars (émoluments) richtet sich nach einer Gebührenordnung, von der in der Regel nicht abgewichen werden darf. Die Vergütung entspricht einem Prozentsatz des Kaufpreises, wobei der Prozentsatz gestaffelt auf Teilbeträge des Kaufpreises angewendet wird und mit steigendem Kaufpreis sinkt: Für die ersten EUR 6.500,00 beträgt der Prozentsatz 3,945% und sinkt dann stufenweise auf 0,814%. Überschlägig kann von Notarkosten in Höhe von etwa 1% des Kaufpreises ausgegangen werden.

Der Kauf einer Immobilie unterliegt außerdem der Grunderwerbssteuer (droit de mutation immobilière). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie; die Steuerverwaltung kann aber einen höheren Betrag zugrunde legen, wenn Sie der Meinung ist, der Verkehrswert (valeur vénale) liege über dem Kaufpreis. Der Steuersatz beträgt derzeit zumeist circa 5,8%.

Schließlich kann beim Verkäufer eine Wertzuwachssteuer (impôt sur la plus-value) anfallen. Die Steuer setzt allerdings voraus, dass ein Wertzuwachs eingetreten ist, dass also die Immobilie teurer verkauft wird, als sie gekauft wurde. Auch dann fällt aber nicht stets Wertzuwachssteuer an. Nach einer Haltedauer von 30 Jahren ist ein Wertzuwachs nicht mehr zu versteuern, gleich wie hoch er ist. Bei einer kürzeren Haltedauer sinkt der Steuersatz von zunächst 34,5% stufenweise ab.

Nur in besonderen Konstellationen kann außerdem Umsatzsteuer anfallen.

Sie überlegen, eine Immobilie in Frankreich zu kaufen oder zu verkaufen und benötigen dabei rechtliche Unterstützung? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne.

Achtung: Dieser Beitrag enthält nur allgemeine Hinweise und ersetzt keinesfalls eine Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder, spätere Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Sprechen Sie uns an!

Steueroptimierte Übertragung von Immobilien in Frankreich

Immobilien in Frankreich unterliegen der französischen Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer, auch wenn alle Beteiligten ihren Steuerwohnsitz in Deutschland haben. Wird die Immobilie an den Ehegatten vererbt, fällt zurzeit keine Erbschaftsteuer an: der Ehegatte ist gemäß Art. 796-0 bis Code général des impôts (CGI, Allgemeines Steuergesetzbuch) komplett von der Erbschaftsteuer befreit. Das gilt aber nicht für Schenkungen.

In allen übrigen Fällen, also insbesondere auch, wenn die Immobilie an die Kinder vererbt wird, fällt in der Regel Erbschaftsteuer an. Kinder haben derzeit einen Freibetrag von EUR 100.000,00, Art. 779, I CGI; der darüberliegende Betrag ist zu versteuern. Da die Steuersätze auch bei Kindern schnell auf 20% steigen, kann es sich lohnen zu prüfen, ob es Modelle gibt, die es ermöglichen, die Steuerlast zu reduzieren.

Besonders naheliegend ist in einem solchen Fall eine Schenkung. Die einfache Schenkung ermöglicht es allerdings vielfach nicht, Steuern zu vermeiden. Für Schenkungen gelten die gleichen Steuersätze wie für Erbschaften und eventuelle Freibeträge – der Freibetrag der Kinder in Höhe von EUR 100.000,00 ist auch auf Schenkungen anwendbar – können nur alle fünfzehn (15) Jahre in Anspruch genommen werden. Zwischen Schenkung und Erbfall müssen also mindestens fünfzehn Jahre liegen, damit es sich steuerlich lohnt.

Steuerlich wesentlich günstiger ist es, wenn sich der Schenker den Nießbrauch (usufruit) an der Immobilie vorbehält. Der Nießbrauch gibt dem Schenker das Recht, den verschenkten Gegenstand weiter zu nutzen, eine Immobilie also z.B. weiterhin zu bewohnen. Der steuerliche Vorteil liegt darin, dass die Belastung eines Gegenstands mit einem Nießbrauch den bei der Schenkungsteuer zugrunde zu legenden Wert des Gegenstands je nach Alter des Schenkers um bis zu 90% mindert. Wenn der Schenker z.B. zwischen 61 und 70 Jahren alt ist, ist der Wert des Nießbrauchs mit 40% zu bemessen. Die mit dem Nießbrauch belastete Immobilie ist in diesem Fall für steuerliche Zwecke nur 60% des Wertes der unbelasteten Immobilie wert. Das führt vielfach dazu, dass bei der Schenkung überhaupt keine Schenkungsteuer anfällt oder jedenfalls wesentlich weniger, als bei einer Schenkung ohne Nießbrauch oder bei einer Vererbung.

Tritt der Erbfall dann ein, erlischt der Nießbrauch an der Immobilie, Erbschaftsteuer fällt insoweit dann nicht mehr an.

Sie sind Eigentümer von Immobilien in Frankreich und überlegen, wie Sie diese möglichst steueroptimiert auf Ihre Kinder übertragen können? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne.

Achtung: Dieser Beitrag enthält nur allgemeine Hinweise und ersetzt keinesfalls eine Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder, spätere Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Sprechen Sie uns an!