En Allemagne comme en France, le transfert de la propriété d’un bien immobilier implique l’intervention d’un notaire. Mais c’est là que les similitudes se terminent entre la France et l’Allemagne.
Le système complexe allemand est issu d’un malentendu de Carl Friedrich von Savigny, l’un des pères du Code civil allemand. Il repose sur le principe de l’abstraction (Abstraktionsprinzip) qui distingue le contrat de vente du transfert de propriété. Le contrat de vente fait naître l’obligation de transférer la propriété et un deuxième contrat de transfert de propriété constitue l’exécution de cette obligation.
En vertu du paragraphe 311 (1) 1 du Code civil allemand (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), « un contrat par lequel l’une des parties s’engage à transférer ou à acquérir la propriété d’un immeuble doit revêtir la forme authentique ». Le contrat de vente doit donc revêtir la forme authentique. Mais qu’en est-il des engagements connexes ?
Dans un arrêt du 29 janvier 2021, référence V ZR 139/19, la Cour fédérale de justice (Bundesgerichtshof, BGH) était appelée à statuer sur une revendication de transférer la propriété d’un bien immobilier. La partie demanderesse était une commune qui avait fait acquisition d’un bien immobilier. Le contrat avait été conclu sous la condition suspensive de l’efficacité d’un deuxième contrat qui prévoyait l’obligation du vendeur d’aménager le bien immobilier. Ce contrat n’avait pas été conclu dans la forme authentique.
La question était donc pour la Cour fédérale de justice si le contrat de vente immobilière était valable en la forme. Il pouvait y avoir un doute, car selon une jurisprudence constante, les obligations connexes à un contrat de vente immobilière doivent revêtir la forme authentique, dès lors qu’elles forment avec ce dernier une unité juridique (rechtliche Einheit).
En première et en deuxième instance, la demanderesse a été déboutée de sa demande au motif que le contrat serait nul pour non-respect de la forme authentique. Du fait de la condition suspensive, il existerait une unité juridique entre les deux contrats et la vente serait nulle en raison du non-respect de la forme authentique pour le contrat d’aménagement.
La Cour fédérale de justice a annulé la décision de la Cour d’appel, estimant que l’existence d’une condition suspensive ne crée pas nécessairement une unité juridique. Selon la Cour fédérale de justice, il y a unité juridique uniquement pour autant que l’engagement connexe devient une partie intégrante du contrat de vente. L’affaire a été renvoyée devant la Cour d’appel.
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