Der Kauf von französischen Immobilien gegen Zahlung einer Rente, kurz vente en viager genannt, stellt eine Alternative zum konventionellen Kauf einer Immobilie dar und kann letzterem je nach den Umständen vorzuziehen sein. Er wird deshalb hier in seinen Grundzügen dargestellt.
Die vertragliche Konstruktion eines Kaufs gegen Leibrente besteht im Wesentlichen darin, dass der Verkäufer für seine Immobilie nicht im Zeitpunkt der Veräußerung einen Kaufpreis, sondern vielmehr eine Rente erhält. Teilweise erhält der Käufer sofort die Nutzung der Immobilie, teilweise behält der Käufer den Nießbrauch (usufruit) oder ein Wohnrecht (droit d’usage et d’habitation).
Wesentliches Merkmal des Vertrags ist die Ungewissheit (aléa) über die Dauer der Zahlung der Leibrente. Ist dem Käufer bekannt, dass der Verkäufer in Kürze an einer Krankheit versterben wird, wird der Vertrag auf Antrag, der auch von den Erben des Verkäufers gestellt werden kann, durch ein Gericht annulliert. Ein solches Wissen wird vermutet, wenn der Verkäufer innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsschluss verstirbt.
Der Vorteil für den Käufer besteht zunächst darin, dass er in Raten zahlen kann, statt einen Kaufpreis aufwenden zu müssen. Je nach Lebensdauer des Verkäufers macht er ein mehr oder weniger gutes Geschäft.
Die Höhe der Raten wird unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie insbesondere dem Wert der Immobilie und dem Lebensalter des Verkäufers in der Praxis in der Regel anhand von Tabellen bestimmt. Oft tritt neben die Ratenzahlungspflicht die Pflicht zur Zahlung eines größeren Betrags bei Vertragsschluss, dem sogenannten bouquet.
Bei der Grunderwerbssteuer (droit de mutation immobilière) besteht kein Unterschied zum konventionellen Immobilienkauf.
Der Vorteil des Verkäufers besteht im Wesentlichen in einer steuerlichen Begünstigung der Zahlungen. Die Zahlung des bouquet ist komplett von der Einkommensteuer (impôt sur le revenu) befreit. Die Rente selbst unterliegt nur teilweise der Einkommensteuer, wobei der der Steuer unterliegende Teil der Rente abnimmt, je älter der Verkäufer bei der ersten Rentenzahlung ist.
Von der Grundsteuer (taxe foncière) ist der Verkäufer ab dem Verkauf ebenfalls befreit. Ob er die Wohnsteuer (taxe d’habitation) zahlen muss, hängt davon ab, ob er die Immobilie noch bewohnt, oder nicht.
Sie möchten eine französische Immobilie kaufen und Ihnen wird ein Kauf als „viager“ angeboten? Sie möchten eine französische Immobilie verkaufen, jedoch weiter nutzen? Sprechen Sie uns an, wir beraten und vertreten Sie gerne.
Ihr Rechtsanwalt für französisches Immobilienrecht in Hamburg.
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