Wer ein Grundstück oder bestimmte gleichgestellte Rechte privat erwirbt und innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft, unterliegt gemäß §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EstG (Einkommensteuergesetz) bezüglich des Gewinns der Einkommensteuer. Das gilt jedoch nur, wenn die angeschaffte und die veräußerte Immobilie identisch sind. Diese Identität wird als „Nämlichkeit“ bezeichnet.
Ob Nämlichkeit gegeben ist, hängt von den konkreten Erwerbs- und Veräußerungsgeschäften ab und kann schwierig zu beurteilen sein. Das zeigt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 26.9.2023, Aktenzeichen IV R 13/22.
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften über Grundstücke sind grundsätzlich gemäß § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EstG zu versteuernde Einkünfte, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen.
In der diesem Urteil zugrunde liegenden Sache war der Kläger zunächst mit seinen Kindern in Erbengemeinschaft und erwarb später entgeltlich deren Erbanteile. Im Nachlass befand sich eine Immobilie, die der Kläger wenig später mit Gewinn veräußerte. Das Finanzamt sah hierin einen zu versteuernden Gewinn. Hiergegen klagte der Kläger erfolglos vor dem Finanzgericht. Seine Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) hatte jedoch erfolg.
Ausschlaggebend für die Entscheidung des BFH war die fehlende Übereinstimmung des erworbenen mit dem veräußerten Wirtschaftsgut.
Voraussetzung für eine Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung einer Immobilie ist die sogenannte Nämlichkeit von angeschafftem und innerhalb der Haltefristen veräußertem Wirtschaftsgut, wobei Nämlichkeit Identität im wirtschaftlichen Sinne bedeutet.
Der BFH stützte seine Entscheidung auf Wortlaut und Sinn und Zweck von § 23 EStG: wird ein Erbanteil erworben und eine zum Erbe gehörende Immobilie veräußert, so liegt keine Identität vor. Das war allerdings aufgrund einer von dem entscheidenden Senat des BFH zu § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO (Abgabenordnung) vertretenen Auffassung, die bei Gesamthandsgemeinschaften (wie der Erbengemeinschaft) unter bestimmten Umständen eine anteilige Zurechnung von Wirtschaftsgütern vornahm, nicht zwingend zu erwarten. Diese Auffassung gibt der Senat jedoch auf.
Erwirbt ein Erbe entgeltlich die Erbanteile seiner Miterben und wird er damit Alleineigentümer einer im Nachlass befindlichen Immobilie, so ist das für die Besteuerung eines Gewinns aus der Veräußerung der Immobilie keine Anschaffung eben dieser Immobilie.
Bei Rechtsgeschäften über Grundstücke, die zu Veräußerungsgewinnen führen, ist jedoch weiterhin Vorsicht geboten, auch wenn die betreffende Immobilie teil eines Nachlasses ist. Ob der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist, oder nicht, hängt davon ab, was genau erworben und veräußert wird.
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