Es gibt unterschiedliche Situationen, in denen man den Wert einer französischen Immobilie für steuerliche Zwecke ermitteln muss. Zum Beispiel ist eine solche Wertermittlung immer dann nötig, wenn die Immobilie Teil eines Nachlasses ist, wenn sie Gegenstand einer Schenkung ist oder wenn ihr Eigentümer der Steuer auf das Immobilienvermögen (impôt sur la fortune immobilière, IFI) unterliegt.
Der Wert einer Immobilie muss für die Erbschaftsteuer, für die Schenkungsteuer und für die Steuer auf das Immobilienvermögen ermittelt werden.
Maßgeblich ist stets der Verkehrswert, die valeur vénale. Es obliegt dem Steuerpflichtigen, diesen Wert zu ermitteln. Es gibt keine gesetzliche Definition des Verkehrswerts. Es besteht aber Einigkeit darüber, dass er dem Preis entsprich, den der Eigentümer bei einem Verkauf der Immobilie erzielen könnte.
Bei einer Erbschaft und bei einer Schenkung kommt es auf den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Eintritts des Erbfalls oder der Schenkung an. Für die Steuer auf das Immobilienvermögen, die jährlich anfällt, ist auf den 1. Januar eines jeden Jahres abzustellen.
Bildet bzw. bildete die Immobilie den Hauptwohnsitz des Erblassers, Schenkers oder Schuldners der Steuer auf das Immobilienvermögen, so ist ein Abschlag zu machen. Bei Erbe und Schenkung wird für die Wertermittlung unterstellt, die Immobilie wäre nicht bewohnt gewesen. Bei der Steuer auf das Immobilienvermögen kommt diese Unterstellung nicht zur Anwendung. Stattdessen wird auf den Verkehrswert pauschal ein Abschlag in Höhe von 30% vorgenommen.
Der Steuerschuldner muss den Wert der Immobilie selbst ermitteln. Dabei hilft ihm eine Datenbank.
Doch wie ermittelt man den Verkehrswert. Eine Orientierung bietet die Datenbank DVF (Demande de Valeurs Foncières), auf die die Finanzverwaltung zurückgreift und die unter https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ erreichbar ist. Damit lässt sich jedoch meistens ein Wert nicht zuverlässig ermitteln. In der Praxis werden deshalb Bewertungen lokaler Immobilienmakler eingeholt (am besten mindestens zwei), die dann zugrunde gelegt werden. Solche Bewertungen werden in der Regel für wenig Geld oder sogar umsonst angeboten.
Die Steuerverwaltung kann den angegebenen Wert überprüfen und ändern. Tut sie das, können auch Strafzahlungen fällig werden.
Muss die Finanzverwaltung den vom Steuerschuldner angegebenen Wert als zutreffend akzeptieren? Nein. Die Finanzverwaltung kann die Immobilie selbst bewerten. Dies tut sie mithilfe eines Vergleichs mit anderen Immobilien. Kommt die Finanzverwaltung auf einen höheren Wert, wird die Steuer neu berechnet, es fallen Säumniszuschläge (intérêts de retard) und möglicherweise auch Strafzahlungen (majoration) an, wenn die Verwaltung von Vorsatz ausgeht.
Sie benötigen Unterstützung bei der Ermittlung des Wertes einer französischen Immobilie für steuerliche oder andere Zwecke? Sprechen Sie uns an. Wir unterstützen Sie gerne.
Ihr Rechtsanwalt für französisches Immobilienrecht in Hamburg.
Achtung: Dieser Beitrag enthält nur allgemeine Hinweise und ersetzt keinesfalls eine Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder, spätere Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Sprechen Sie uns an!
