Wer eine französische Immobilie kaufen will, den Kaufpreis aber nicht auf einmal aufbringen kann oder will, hat neben einem kreditfinanzierten Kauf eine in Frankreich weit verbreitete zweite Möglichkeiten: den Kauf gegen Leibrente (viager immobilier). Auf die Vorteile eines solchen Kaufes bin ich in einem anderen Beitrag bereits eingegangen. Hier geht es nur um die Ermittlung der Höhe der Leibrente.
Welche Faktoren sind bei der Ermittlung der Höhe der Leibrente zu berücksichtigen?
Für die Höhe der Leibrente kommt es auf den Verkehrswert der Immobilie, das Alter des Verkäufers sowie auf die Frage an, ob der Verkäufer die Immobilie weiter bewohnt, oder nicht. Außerdem ist zu berücksichtigen, ob der Käufer bei Abschluss des Kaufvertrages einen Teil des Kaufpreises sofort zahlt. Dieser als bouquet bezeichnete Teilbetrag liegt, wenn er vereinbart wird, regelmäßig bei 20 % bis 30 % des Verkehrswertes der Immobilie.
Wie wird die Leibrente berechnet?
Der genaue Betrag der Leibrente wird vom Notar berechnet, der den Kauf beurkundet. Der Notar ermittelt zunächst anhand verschiedener Tafeln die Lebenserwartung des Verkäufers. Sodann teilt er den Verkehrswert durch den für die Lebenserwartung ermittelten Wert und erhält so die Höhe der jährlichen Leibrente. Ist die Leibrente in monatlichen Raten zu zahlen, so beträgt die monatliche Rate ein Zwölftel dieses Betrages.
Hatte sich der Käufer zur Zahlung eines bouquet verpflichtet, so ist dieser Betrag vor der Ermittlung der Höhe der Leibrente vom Verkehrswert der Immobilie abzuziehen.
Die Rente ist in jedem Falle indexiert, wird also jährlich unter Berücksichtigung der Immobilien- und Verbraucherpreise angepasst.
Steht die Immobilie dem Käufer uneingeschränkt zur Verfügung (viager libre), so hat es damit sein bewenden. Bewohnt jedoch der Verkäufer die Immobilie weiter selbst (viager occupé), ist bei der Berechnung der Leibrente der Betrag zu berücksichtigen, den der Verkäufer mit einer Vermietung der Immobilie erzielt hätte. Dieser Betrag, berechnet für die Dauer seiner Lebenserwartung, ist neben dem bouquet vom Verkehrswert der Immobilie abzuziehen, bevor die Leibrente ermittelt wird.
Beispiel zur Berechnung einer Leibrente
Ein Beispiel illustriert diese Berechnung: wird eine vom Verkäufer weiter genutzte Immobilie, mit der monatlich eine Miete von 900 € erzielt werden könnte, für 400.000 € verkauft, beträgt das bouquet 100.000 € und hat der Verkäufer eine Lebenserwartung von 12, 3 Jahren, so berechnet sich der Betrag, der mit der Vermietung zu erzielen wäre, wie folgt: 900 € x 12 Monate x 12, 3 Jahre = 132.840 €. Damit wäre die jährliche Leibrente wie folgt zu berechnen: (400.000 € Verkehrswert – 100.000 € bouquet – 132.840 € Mietwert) / 12,3 Jahre.
Die möchten eine französische Immobilie gegen Leibrente erwerben oder veräußern und benötigen Unterstützung? Sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne.
Ihr Rechtsanwalt für französisches Immobilienrecht in Hamburg.
Achtung: Dieser Beitrag enthält nur allgemeine Hinweise und ersetzt keinesfalls eine Beratung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Erstellung wieder, spätere Änderungen der Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Sprechen Sie uns an!
